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부동산 주택공급대책 주요 내용 윤정부 발표

8월 9일 윤석열 정부의 250만호 주택공급에 대한 부동산 정책이 발표됩니다.

주요 내용은 9일 발표 이후 다시 한번 더 업데이트 될 것입니다.

'250만호+@'의 주택 공급의 내용은 크게 4가지 입니다.

첫째, 재건축 규제 완화

둘째, 신도시 계획

셋째, 신규 공급 모델

넷째, 기타 부동산 문제 개선

주택 공급 물량의 세부적인 안을 살펴보면 250만 가구라는 공급량은 서울을 포함한 수도권에 해당되는 수치입니다.

이를 상세하게 쪼개어보면 공공택지 142만 가구, 재건축과 재개발을 통해 47만 가구 공급 예정이고

도심과 역세권 복합개발로 20만 가구, 국공유지 및 차량기지에 18만 가구, 소규모 정비사업 및 서울 상생주택 등으로 23만 가구를 공급한다는 계획을 세우고 있습니다.

이전 문재인 정부의 부동산 정책인 '공공주도'와 차별화하여 민간 개발을 주도하고 초과이익환수제 완화와 안전진단 심의 기준을 변경하여 재건축 규제를 풀어줄 것으로 예상됩니다. 특히 3기 신도시 공급 물량을 대폭 늘려서 가장 큰 비중의 공급을 실현할겁니다. 청년에게는 '청년원가주택'이라는 이름으로 20~30만호를 공급하는 것으로 확인됩니다.

• 재건축 규제 완화의 주요 내용 : 초과이익환수제 기준 완화, 정밀안전진단 기준 완화
• 신도시 계획 주요 내용 : 1기 신도시 특별법 추진 등 계획, 3기 신도시 공급 물량 확대
• 신규 공급 모델 주요 내용 : 역세권 도심복합사업 활성화, 청년 원가주택, 역세권 첫 집 모델
• 기타 부동산 문제 개선 주요 내용 : 층간 소음 대책, 모듈러 주택 도입, 청약제도 개편안, 리츠 활성화 등

그 어떤 자산이든 가치와 가격은 수요와 공급의 영향을 크게 받습니다. 이것이 전부는 아니지만 '큰 영향'인 것은 분명합니다. 서울의 아파트가 비싼 이유는 '좋아서'가 아니라 '희소해서' 입니다. 모두가 원하는 생활 및 거주 환경은 비슷합니다. 적당히 넓고, 주변에 편의시설 많고, 안전하고, 교통이 좋고 일터와 가깝고, 아이를 키우기 좋은 곳 입니다. 그런데 서울은 좁고 직장은 강남이라는 특정 구역에 몰려있습니다. 그리고 박원순 서울시장 시절부터 재개발과 재건축이 대거 금지되어 있었기때문에 이 좁은 땅에 '낮은 건물'이 즐비했고, 아파트를 공급할 수 없었습니다. 사람은 몰려드는데 공급을 막아놓으니 서울의 집은 계속 희소한 상태이니 금리가 낮아지는 등 외부 환경의 변화가 생기면 금방 가격이 올라갔었습니다. 서울에 집을 못구하는 사람들은 경기도, 수도권으로 대안을 찾아나가면서 서울 주변 지역 수요가 발생하고, 그쪽도 공급은 그대로인데 수요만 올라가니 집값이 똑같이 오릅니다. 부동산 가격을 정상화(?) 하는 방법은 사실 아주 간단한 거였습니다. '공급' 하면 됩니다. 정부가 알면서도 공급 안하는 이유는 단순합니다. 멋대로 공급을 했다가 부동산 가격을 합리적(?)으로 떨어뜨리면(?) 지지율이나 표심을 잃습니다. 대한민국 기득권과 기성 세대들이 가진 평생 노동해서 가진 자산이 '부동산'이고, 부동산이 노후 대책이고 부동산이 국민 대다수의 목숨줄이기 때문입니다. (반대로 미국은 '주식'이고요) 그래서 부동산 가격을 떨어뜨리는 공급을 할 타이밍은 가격이 미친듯이 올라서 한맺힌 사람들, 집값 때문에 고통받는 사람들, 이전 정부에 대한 원망을 가득한 사람들이 절대적으로 많았졌을 때 입니다. 정치인들인 '관심'과 '지지'를 받는 일만 합니다. 아무도 관심을 안주는 일은 굳이 '정상적으로', '옳게 돌아가도록' 하지 않습니다. 만약 이번 정부가 부동산 가격을 많이 낮추고 가격을 안정화 시킨다면 (그래봤자 오를대로 오름) 많은 지지를 얻게 될 것입니다. 반대로 집값이 떨어져서 고통을 느끼는 사람도 있습니다. 무리하게 큰 비중으로 빚을 내서 부동산을 매수한 사람들입니다. 정부가 이들을 무시하고 가는 이유는 아마 이런 사람이 얼마 되지 않아서 일겁니다. 상대적으로요. 몇만명은 무너지고 깡통차겠지만 그들은 이번 정부를 욕하지 않을겁니다. 본인이 선택한 결과로 얻은 투자 결과일 뿐이니 자기 자신을 탓할 확률이 더 큽니다. 정부의 관리 대상이 아닙니다. 어쨌든 지난 정부의 부동산 정책들은 '부동산에 고통받는' 사람을 참 많이도 양성해냈고, 이번 정부는 그들을 치유하면서 많은 지지율을 얻어갈겁니다. 인생에 1~2번 밖에 없을 부동산 공급의 시즌이 될 것 같습니다. 위기를 잘 피하시고 기회를 잘 잡으시길 바랍니다.

새 정부가 추진하는 국민 주거 안정 방안을 공유드립니다.

요지는 주택공급 확대, 세제 개편 등을 통해 서민 주거 안정을 도모하는 것입니다. 

아파트 값 상승, 집 값이 올라가는 이유는 수요의 공급의 법칙으로 간단하게 설명이 됩니다.

서울, 수도권 땅은 좁고 작습니다. 공급은 부족한데, 수요는 몰려있죠. 당연히 가격이 상승할 수 밖에 없는 상황입니다. 

모두가 원하는 위치의 원하는 크기와 품질의 집은 희소합니다. 가격이 올라가는 원인입니다.

그래서 새 정부의 첫번째 부동산 주거 안정 정책 타이틀은 같습니다.

충분한 주택 공급 및 시장기능 회복을 통한 부동산 시장 정상화

첫번째 핵심은 공급입니다. 

주택공급 저해 규제에 대한 조속한 해소 및 공급 로드맵을 수립합니다.

그래서 주택 도심공급 촉진을 위한 분양가상한제 제도 개편방안을 조속히 확정하여 발표하겠다고 합니다.

또한 250만호 이상 주택공급 로드맵을 연도별, 지역별로 만들었습니다. 

주택공급은 사람들이 원하는 위치, 원하는 크기와 품질이 같이 받쳐줘야 의미가 있습니다.

지금까지 정부가 주도하거나 관여하는 주택공급은 이와 거리가 멀어 비난을 받았습니다.

공무원 본인들도 살고 싶지않은 집을 돈주고 안살 위치와 크기와 품질을 제공하고서 숫자 성과만 홍보하고 끝이죠.

250만호 공급이라는 숫자 중에 유효숫자는 얼마나 될지가 공급 부족이 해소될지 말지를 결정지을 것 같습니다. 

두번째 핵심은 부동산 세제 개편 입니다.

시장관리를 목적으로 운영된 세제를 조세원리에 맞게 정상화 합니다.

조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시배제(1년)를 통한 매물출회 및 주택 거래 활성화를 유도합니다. (22.5.10. 소급 적용)

양도세 비과세, 취득세 중과배제 인정을 위한 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한을 1년에서 2년으로 확대합니다. (22.5.10. 소급 적용)

2022년 공시가격 상승에 따른 1세대 1주택자의 평균적 세부담을 가격 급등 이전 2020년 수준으로 환원토록 기발표 경감방안 보완합니다. (22.5.30)

재산세는 1세대 1주택자 공정시장가액비율을 60% 에서 45%로 하향 합니다. 참고로, 9억원 이하 1세대 1주택자에 대해서는 구간별 세율 0.05%p 인하가 시행중입니다.

종부세는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 하향 조정하고, 22년 한시로 1세대 1주택자 '특별공제 3억원'을 도입합니다. 1세대 1주택자의 경우 과세기준금액이 11억원에서 14억원으로 확대되는 효과를 누리겠습니다.

종부세 관련 고령, 장기보유 납부유예 및 일시적 2주택, 상속주택 등 불가피한 사유 시 주택수 산정을 제외합니다. (22.11월 고지분 적용)

고령이란, 60세 이상입니다.

장기보유는 5년 이상을 말합니다.

1세대 1주택자, 총급여 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하), 종부세 100만원 초과 납세자는 납부유예를 추진합니다.

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 1주택자 판정시 주택수 제외 합니다. (과표에는 합산)

세번째 핵심은 부동산 관련 대출 규제 변화 입니다.

대출규제를 단계적으로 정상화하고 실수요자 주거사다리 형성을 지원합니다.

생애최초 LTV 상환을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출한도(현재 4억원)는 6억원으로 확대합니다. 현재 생애최초 LTV 우대시 적용되는 주택가격(투기과열지구 9억원 이하, 조정대상지역 8억원) 및 소득 요건(부부합산소득 1억원)을 미적용 합니다.

상환기준중 차주의 소득흐름이 보다 정확하게 반영되도록 DSR 산정시 장래소득 반영방식을 개선합니다. 현행은 대출시와 만기시 평균을 보는데, 대출시부터 만기시까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균을 보는 것으로 개선합니다. 

차주단위 DSR 3단계 시행(22.7.1)에 따른 실수요자 생활자금애로 완화를 위해 생활밀착형 규제를 보완합니다. 현행은 2단계로 총 대출액이 2억원 초과 대출입니다. 3단계는 총대출액 1억원 초과 대출로 됩니다.

신용대출은 연소득 범위 내 제한을 폐지합니다. (22.7.1)

- 현행 : 긴급생계용도 주담대 1억원 한도로 DSR을 배제 (여신심사위 승인 필요)

- 개선 : DSR배제 한도 등 확대 (여신심사위 승인 필요)

고금리, 변동금리 주택담보대출을 저금리, 고정금리로 대환하는 서민 안심대출(20조원)을 시행하고, 저금리 소액대출을 확대합니다. 소액대출은 청년, 대학생 등 대상 인당 1,200만원 한도, 금리는 3.6% ~ 4.5% 대출 지원(1천억 확대)

마지막 네번째 핵심은 임대차법 관련 개정입니다.

임대주택 공급 등 전월세 시장 안정화를 도모합니다.

22년 6월 이후 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만호, 매입임대 약 1만호, 전세임대 약 2만호 등을 적기 공급합니다.

22년 8월 계약갱신청구권 소진 순차 도래 시점 이전에 전월세 시장 안정을 위한 선제적 대응 마련을 6월내로 마련합니다. 

이상 윤정부의 새 경제 정책 방향 및 로드맵 핵심요약을 알아보았습니다.

바뀌는 부동산 정책을 잘 숙지하셔서 내집 마련 및 세금 관리에 도움을 받으시길 바랍니다.