아파트를 선택할 때 가장 중요한 요소 중 하나가 면적입니다. 하지만 같은 평형이라도 내부 공간이 다르게 느껴지는 경우가 많습니다. 특히 발코니 확장 여부에 따라 실사용 면적이 크게 달라질 수 있는데요. 이번 글에서는 전용면적, 공급면적, 발코니 확장의 영향 등을 정리하여 아파트 선택 시 유용한 정보를 제공하겠습니다.

1. 아파트 면적 개념: 전용면적 vs. 공급면적

아파트 면적을 계산할 때 가장 중요한 개념은 전용면적과 공급면적입니다.

✅ 전용면적: 내가 실제로 거주하는 공간

• 거실, 방, 주방, 화장실 등이 포함됨
• 발코니는 제외됨

✅ 공급면적: 전용면적 + 공용면적

• 공용면적에는 복도, 계단, 엘리베이터 등이 포함됨
• 공급면적이 같아도 전용면적이 큰 아파트가 실사용 공간이 넓음

📌 힐 스테이트와 더 샵 아파트 같은 고급 아파트는 전용면적이 넓고 공간 활용도가 높아 실거주 만족도가 높습니다.

Tip: 새 아파트 분양 시 전용면적 기준으로 크기를 비교하는 것이 가장 정확합니다.

2. 발코니 확장의 영향

과거에는 불법으로 발코니를 확장하는 경우가 많았지만, 2005년 건축법 개정으로 합법적인 발코니 확장이 가능해졌습니다.

✅ 발코니 확장의 장점

• 내부 공간이 넓어짐
• 방과 거실을 더욱 효율적으로 활용 가능
• 전용면적의 최대 30%까지 면적 증가 효과 가능

✅ 발코니 확장의 단점

• 확장 비용이 추가됨
• 확장 공사가 필요함

📌 요즘 지어지는 아파트는 발코니 확장을 기본 옵션으로 제공하는 경우가 많습니다. 이는 실제 평면을 설계할 때 확장을 전제로 설계하기 때문입니다.

📌 쌍용 아파트, 힐 스테이트 등에서는 발코니 확장과 함께 34평 인테리어 및 도배까지 맞춤형으로 진행하는 경우가 많아 실거주자들에게 인기가 높습니다.

3. 발코니 vs. 베란다의 차이

많은 사람들이 발코니와 베란다를 같은 개념으로 생각하지만, 엄연히 다른 개념입니다.

✅ 발코니(Balcony)

• 건물 외부로 돌출된 공간
• 거주자의 편의를 위해 제공됨
• 주로 아파트에 적용됨

✅ 베란다(Veranda)

• 위층 면적이 아래층보다 좁을 때, 아래층 지붕에 남는 공간
• 구조적으로 위층 면적을 작게 설계해야 함

📌 34평 베란다 확장을 고려할 때, 도배와 함께 인테리어 시공을 진행하면 더욱 쾌적한 공간을 만들 수 있습니다.

4. 민간 임대 아파트와 일반 아파트의 차이

최근 부동산 시장에서 민간 임대 아파트가 주목받고 있습니다. 일반 분양 아파트와 달리 일정 기간 동안 임대 후 분양이 가능하거나, 장기 임대 목적으로 설계된 것이 특징입니다.

✅ 민간 임대 아파트의 장점

• 초기 부담이 적고, 실거주 후 분양 가능
• 유지보수 및 관리가 체계적으로 이루어짐
• 발코니 확장, 도배 등의 옵션을 미리 제공하는 경우가 많음

📌 더 샵 아파트 같은 브랜드 아파트에서도 민간 임대 아파트 공급이 증가하는 추세입니다.

5. 오피스텔 투자와 아파트 비교

오피스텔 투자는 소형 주거공간을 필요로 하는 직장인이나 1~2인 가구 증가로 인해 꾸준한 인기를 얻고 있습니다. 하지만 오피스텔과 아파트는 구조적으로 차이가 있으므로 투자 및 실거주 목적으로 선택할 때 신중해야 합니다.

✅ 오피스텔의 특징

• 실사용 면적이 작고, 발코니 확장이 불가능한 경우가 많음
• 월세 수익을 기대할 수 있어 투자 목적으로 적합
• 아파트보다 취등록세가 높아 초기 비용 부담이 있을 수 있음

✅ 아파트의 특징

• 실거주 공간이 넓고 발코니 확장이 가능
• 도배 및 인테리어 자유도가 높음
• 재산 가치 상승 가능성이 높아 장기 투자에 유리

📌 오피스텔 투자와 아파트 투자 중 고민한다면, 실거주 목적이냐 수익 창출 목적이냐에 따라 선택하는 것이 좋습니다.

🔹 결론: 실사용 면적과 추가 옵션을 꼼꼼하게 확인하자!

아파트를 선택할 때는 단순한 평형(공급면적)이 아니라 전용면적과 발코니 확장 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 요즘 아파트는 발코니 확장을 전제로 설계되는 경우가 많아, 실사용 공간이 더욱 넓어지고 있습니다.

🏠 아파트 면적을 비교할 때 핵심 포인트
✔ 전용면적이 넓은 아파트 선택하기
✔ 전용률이 높은 아파트가 실사용 공간이 큼
✔ 발코니 확장 여부를 꼭 확인하기
✔ 오피스텔 투자와 비교하여 실거주 목적을 고려하기
✔ 민간 임대 아파트 여부 체크하기

📌 34평 인테리어와 도배, 베란다 확장을 고려하는 경우, 브랜드 아파트의 특성을 고려하는 것도 중요합니다.

아파트 구매나 이사를 고려하고 있다면, 꼭 전용면적과 실사용 면적을 꼼꼼히 따져보세요.

아파트를 선택할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 면적입니다. 하지만 같은 평형(예: 34평)이라도 실제 내부 공간이 다르게 느껴지는 경우가 많습니다. 이는 아파트 면적을 계산하는 방식이 다양하기 때문입니다. 이번 글에서는 전용면적, 공급면적, 공용면적 등 아파트 면적의 개념을 정리하고, 어떤 기준으로 아파트 크기를 비교해야 하는지 알아보겠습니다.

1. 전용면적이란?

전용면적은 개별 세대가 독립적으로 사용하는 공간의 면적을 의미합니다. 쉽게 말해, 내가 실제로 사용할 수 있는 공간이 전용면적입니다.

✅ 포함되는 공간

• 거실
• 방
• 주방
• 화장실

❌ 제외되는 공간

• 발코니(서비스면적)
• 복도, 계단, 엘리베이터(공용면적)

아파트에서 현관문을 열고 들어갔을 때 보이는 공간의 전체 면적이 전용면적이라고 생각하면 됩니다.

TIP: 새 아파트를 분양할 때는 공급면적이 아닌 전용면적 기준으로 표시하는 경우가 많으므로, 전용면적을 기준으로 비교하는 것이 좋습니다.

특히 힐 스테이트나 더 샵 아파트 같은 고급 아파트는 전용면적 활용이 뛰어나며, 실거주 공간이 넓다는 점에서 인기가 높습니다.

2. 공급면적과 공용면적

아파트 크기를 나타낼 때 가장 흔히 사용되는 개념은 공급면적입니다. 공급면적은 전용면적 + 공용면적을 합한 면적입니다.

✅ 공용면적이란?

• 같은 건물에 사는 세대들이 공동으로 사용하는 공간의 면적
• 대표적으로 복도, 계단, 엘리베이터, 공용 현관 등이 포함됨

예를 들어, 84㎡(약 25평) 아파트라고 할 때, 실제로 거주하는 공간(전용면적)은 약 59㎡(약 18평) 정도이고, 나머지는 공용면적으로 계산됩니다.

📌 공용면적에는 두 가지 종류가 있음

1. 주거공용면적: 같은 층에 있는 세대들이 공동으로 사용하는 면적 (예: 복도, 계단)
2. 기타공용면적: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주차장 등 아파트 단지 전체에서 공용으로 쓰이는 공간

이렇게 공급면적에 따라 평형이 달라지기 때문에, 같은 34평형 아파트라도 내부 실사용 공간이 다를 수 있습니다.

3. 서비스면적과 전용률

🔹 서비스면적이란?

서비스면적은 전용면적에 포함되지 않지만, 거주자가 실질적으로 사용할 수 있는 공간입니다. 대표적인 예는 발코니입니다. 34평 베란다 확장 여부에 따라 내부 공간이 훨씬 넓어질 수도 있죠.

📌 서비스면적을 포함하면 실내 면적이 증가

• 발코니 확장을 하면 거실과 방이 넓어짐
• 같은 평형이라도 확장 여부에 따라 내부 공간 차이가 남

특히 쌍용 아파트처럼 34평 도배와 인테리어를 고려할 때, 서비스면적을 얼마나 활용할 수 있는지가 중요합니다.

🔹 전용률이란?

전용률 = (전용면적 ÷ 공급면적) × 100

• 아파트 내부에서 실제로 거주하는 면적의 비율
• 일반적으로 아파트 전용률은 70~80% 수준

전용률이 높을수록 실사용 면적이 넓은 아파트라고 할 수 있습니다. 같은 84㎡ 아파트라도 전용률이 높은 곳이 내부 공간이 넓고 실용적입니다.

4. 1998년 이후, 면적 산정 기준 변화

과거에는 아파트 전용면적을 계산할 때, 벽의 중앙선을 기준으로 한 중심선치수를 사용했습니다. 하지만 1998년 이후부터는 안목치수(눈으로 보이는 벽 사이의 거리) 기준으로 변경되었습니다.

✅ 변경 후 전용면적 증가

• 59㎡ → 평균 5.6㎡ 증가
• 84㎡ → 평균 6.7㎡ 증가
• 약 10% 증가 효과 발생

즉, 같은 전용면적의 아파트라도 1998년 이후에 지어진 아파트가 내부 공간이 더 넓은 이유가 바로 면적 산정 방식의 차이 때문입니다.

5. 아파트 선택 시 면적 비교하는 방법

아파트를 선택할 때 공급면적만 보고 크기를 판단하면 오해할 수 있습니다. 내부 실사용 공간을 고려하려면 반드시 전용면적과 전용률을 함께 확인해야 합니다.

🔹 아파트 면적 비교할 때 체크할 것

✅ 전용면적 기준으로 비교
✅ 전용률이 높은 곳이 실사용 공간이 넓음
✅ 발코니 확장 여부에 따라 공간 차이 큼
✅ 민간 임대 아파트 여부 확인

특히 새 아파트 분양을 고려할 때는 공급면적이 아닌 전용면적을 기준으로 크기를 따지는 것이 중요합니다.

✅ 정리: 아파트 면적 개념 한눈에 보기

면적 구분 포함되는 공간 특징

아파트를 선택할 때 단순히 "몇 평형"인지 보는 것이 아니라 전용면적, 공용면적, 전용률까지 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 이 내용을 참고해서 내게 맞는 실용적인 아파트를 선택하세요!

정부의 부동산 대출 규제로 인해 서민은 더 집을 사기 어려워진 상황에서, 부동산 막차를 타기 위해 돈이 있는 사람들은 매수를 서두르고 있습니다. 그 결과로 집값은 상승하는 추세입니다. 하지만 매수세가 연속해서 이어질 수는 없습니다. 뒤이어 계속 추가 매수를 이어가 줄 자본력 있는 사람들이 없기 때문입니다. 주식이든 부동산이든 공급보다 수요가 많을 때 가격이 상승합니다. 하지만, 이번 대출 규제를 통해서 이번 시즌에서 살 사람은 다 사게 되는 것 아닐까라고 생각합니다. 이제 우리는 다음 시즌을 기다려야합니다. 다음 시즌은 대출 규제를 풀어줄 시점에 옵니다.

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최근 부동산 투자자들이 가장 주목해야 할 변화는 대출 규제와 금리 인상입니다. 주택담보대출(주담대)의 만기 축소와 스트레스 DSR 규제 강화로 인해 대출 한도가 급격히 줄어들고 있습니다. 특히 서울 및 수도권의 경우, 대출 만기가 50년에서 30년으로 줄어들면서 최대 1억 원 이상의 대출 한도가 사라졌습니다. 이는 부동산 투자를 통해 수익을 창출하려는 투자자들에게 매우 중요한 변수로 작용할 것입니다.

과거에는 상대적으로 긴 대출 만기로 인해 적은 월 상환금액으로도 높은 금액의 대출을 받을 수 있었습니다. 그러나 이제는 금리가 상승하고 스트레스 금리가 적용되면서 대출자의 부담이 커지고 있습니다. 대출자가 부담하는 금리 외에도 대출 한도를 결정할 때 추가적으로 가산되는 '스트레스 금리'는 수도권에서는 최대 1.2%포인트나 더해집니다. 이렇게 되면 결국 대출로 구매할 수 있는 주택의 규모가 축소되고, 더 많은 자본을 투자해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

그렇다면 이 변화 속에서 부동산 투자자들은 어떻게 대응해야 할까요? 첫째, 대출에 의존한 투자를 계획하고 있다면, 대출 만기나 금리에 대한 변화에 민감하게 반응할 필요가 있습니다. 대출 만기가 짧아지면서 원리금 상환 부담이 커지므로, 투자에 필요한 자본을 추가로 마련하거나, 대출 상환 계획을 재조정하는 것이 필수적입니다. 둘째, 금리 상승 위험을 줄이기 위해 혼합형 또는 주기형 금리 상품을 고려해야 합니다. 변동형 금리에 비해 스트레스 금리가 덜 적용되기 때문에 상대적으로 유리한 조건을 제공할 수 있습니다.

마지막으로, 부동산 투자자들은 자산 배분 전략을 다각화해야 합니다. 대출 규제 강화와 금리 상승으로 인해 부동산 시장의 리스크가 커지는 만큼, 현금 유동성을 확보하고 부동산 외의 다른 자산에 대한 투자를 병행함으로써 리스크를 분산할 필요가 있습니다. 결국, 성공적인 부동산 투자란 시장 변동성을 충분히 고려한 계획적인 접근에서 비롯됩니다.

요약

• 대출 만기 축소로 인한 대출 한도 감소
  • 주택담보대출 만기가 50년에서 30년으로 줄면서, 동일한 소득 조건이라도 대출 한도가 크게 감소하게 됨. 이는 특히 서울 및 수도권 지역에서 부동산 투자자들에게 큰 영향을 미칠 수 있음. 투자자는 대출을 통해 부동산을 구매하고자 하는 경우, 더욱 적은 자본으로 더 많은 주택을 구입할 수 있는 전략을 취하기 어려워질 것임.

• 스트레스 DSR 규제의 강화
  • 2단계 스트레스 DSR 규제가 도입되면서 대출 한도를 산정할 때 추가 금리를 더 적용하여 계산하는 방식이 도입됨. 그로 인해 수도권 지역의 대출자들이 실제 대출 가능한 금액이 더 줄어들고 있음. 부동산 투자를 계획하는 이들은 더욱 보수적으로 자금을 계획할 필요가 있음.
• 금리 인상에 따른 대출 부담 증가
  • 금리가 상승하고 스트레스 DSR 가산 금리가 높아지면서 대출자의 원리금 상환 부담이 증가하고 있음. 이는 고가의 주택을 대출로 구입하는 경우에 특히 타격이 크며, 투자자는 이를 고려해 투자 계획을 재정비해야 함.
• 혼합형·주기형 금리 상품의 상대적 유리함
  • 변동형 금리보다 혼합형이나 주기형 금리 상품이 스트레스 금리가 덜 적용되기 때문에, 향후 금리 상승 위험을 줄이려는 투자자에게는 혼합형 또는 주기형 상품이 유리할 수 있음.

투자 전략 세우기

• 대출 만기 축소에 따른 투자 전략 조정
  • 대출 만기가 짧아짐에 따라 대출 의존도가 높은 부동산 투자를 계획하는 경우, 대출이 아닌 자본 투자 비중을 높이는 방법을 고려해야 함. 추가 자본 조달 방안을 모색하거나, 다주택자가 아닌 1주택자 위주의 투자 방식을 재고할 필요가 있음.
• 부동산 구입 타이밍 재조정
  • 2단계 스트레스 DSR 규제가 강화된 현 시점에서 대출 조건이 악화되었으므로, 투자를 미루거나 금리 인하와 같은 정책 변화가 일어날 때를 기다리는 것도 하나의 전략이 될 수 있음. 시기적 분산 투자도 유효함.
• 혼합형·주기형 금리 상품 검토
  • 변동형 금리 상품보다는 스트레스 금리가 덜 적용되는 혼합형이나 주기형 금리 상품을 선택하여 리스크를 줄일 수 있음. 대출 상환의 부담을 줄이려면 이러한 상품을 우선적으로 검토할 것.
• 부동산 시장 변동성 고려한 자산 배분
  • 대출 규제 강화로 인해 부동산 투자 리스크가 높아진 상황에서, 자산 배분 전략을 다각화하는 것이 중요함. 부동산 외 다른 자산에 대한 투자를 병행하여 리스크를 분산시키는 것도 필요함.
• 금리 상승 대비 현금 유동성 확보
  • 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 커질 수 있으므로, 투자자는 현금 유동성을 충분히 확보해 만일의 상황에 대비해야 함.

부동산 임장 다니는 방법과 노하우, 아파트 임장 시 필수 체크리스트를 통해서 향후 집값 상승을 고려하고 내가 주거하기에 적합한 지역, 주택, 환경인지 실제로 확인하고 점검하는 체크리스트를 작성해보았다.

부동산 용어는 어려운 말이 많다. 입문자가 초반에 쉽게 접하면서도 그 뜻을 잘 모르는 단어중 대표적인 것이 '임장'이다. 그래서 많은 사람들이 임장 뜻, 임장 방법, 임장 노하우 등을 알아본다. 나아가 효과적인 임장 활동과 체크리스트의 수요가 높다. 

임장 뜻과 정의

임장의 사전적 정의는 생각보다 쉽다. 그 곳 즉, 현장에 나가는 것을 의미한다. 사전적 정의를 보면 꼭 부동산 용어에만 국한하여 써야하는 단어는 아니다. 대한민국은 부동산 열풍이 불 때가 많고, 그 때마다 각종 강의 수요나 전문가 상담이 늘어나기 마련이다. 이런 낯선 용어나 한자어/외국어가 뒤섞인 그 분야 용어들의 쓰임은 초보자들이 진입하기 더 어렵고 낯설게 만들어서 강의나 컨설팅 수요를 일으키려는 현상의 잔재가 아닐까 싶다.  

굳이 '임장'이라는 말을 쓸 필요가 있을까? 임장의 뜻은 그냥 그 동네가 살만한 곳인지 직접 보고 느끼러 간다는 의미다. 어려운 용어를 쓸 필요는 없지만 관련 개념이나 주거 환경을 보는 나만의 관점을 수립해놓는 것은 필요하다고 본다. 그런 점에서 임장 노하우나 체크리스트를 많이 알아보고 활용하는 것은 좋은 수단이다. 

부동산 임장 체크리스트

그렇다면 부동산 임장을 더 세밀하게 준비할 수 있고, 임장 할 때 봐야하는 관점, 판단 기준들을 사전에 준비하고 수립할 수 있도록 해보자. 아래의 체크리스트는 부동산 임장을 갈 때 아파트 중심으로 향후 시세가 상승할만한 집을 매매하고 싶다는 생각을 가진 사람이 고려하는 점검 항목들이다. 이 모든 것을 다 완벽하게 고려할 수는 없기 때문에 본인이 각자 중요하게 생각하는 것들로 추려내서 자기만의 체크리스트를 만들어 가야한다. 

가장 크게 고려해야 할 상위 항목은 입지 조건, 아파트 단지 특성, 미래 가치 요소, 법적/규제적 검토 사항, 지역 사회 및 생활 환경, 실거주 환경, 매매 조건 및 실거래가 비교가 있다. 하나씩 세부적으로 펼쳐보자.

입지 조건

• 교통 인프라: 대중교통 종류, 배차 간격, 거주지와 거리, 횡단보도 수, 직장까지 평균 이동 시간 계산, 주요 도로 접근성, 향후 교통망 확충 계획 (GTX, 신설 도로 등)
• 주변 편의 시설 근접성: 대형마트, 편의점, 은행, 카페, 반찬가게, 디저트 가게, 식당, 병원 종료와 갯수, 약국 수, 다이소, 미용실 등 편의시설 접근성
• 교육 환경: 인근 초중고 학교, 학교 학업 수준 및 분위기, 학원가, 도서관 등 교육 인프라의 양과 질
• 녹지 및 휴식 공간: 근처 공원, 산책로, 운동 시설 등 자연환경 및 여가 시설 여부
• 불편 시설 및 거리: 주변 혐오 시설, 음주 또는 유흥 거리의 유무

아파트 단지 특성

• 단지 규모: 대단지 여부(세대 수 1,000세대 이상), 단지 내 커뮤니티 시설(헬스장, 어린이집, 경로당), 단지내 산책로, 외부인 차단 및 보안 수준
• 세대 구성: 평형대 구성, 대형 평수와 소평 평수의 혼합 여부, 세대 구성 다양성
• 건축 연도 및 리모델링 가능성: 아파트 건축 연도, 노후화 정도, 향후 재건축 가능성
• 단지 내 조경 및 관리 상태: 단지내 조경의 상태, 쓰레기 및 분리수거장 관리 상태 및 청결 수준, 주차 공간, 단지 전반의 청결 및 관리 상태, 단지 내 택배 차량/오토바이 진입에 대한 위험성 여부
• 주차장: 전기차 주차 시스템 구비, 전기차 주차장 위치 및 갯수, 지상/지하 여부, 전기차에 대한 주민 인식

미래 가치 요소

• 개발 호재: 향후 인근 지역 개발 계획(복합 개발, 대형 쇼핑몰, 산업 단지 또는 대기업), 역세권 개발 계획
• 교육과 문화 중심 발전 가능성: 대학교, 도서관, 문화시설이 새롭게 건설 예정인지 여부
• 가격 상승률 분석: 과거 5년간 해당 지역의 아파트 가격 상승률, 주변 유사 단지와의 가격 비교
• 공급 과잉 여부: 주변 신규 아파트 공급 계획, 입주 물량이 과도한지 여부

법적/규제적 검토 사항

• 토지이용계획 확인: 해당 아파트 단지가 속한 토지의 용도지역 (예: 주거지역, 상업지역 등)
• 규제 여부: 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제 지역인지 여부
• 재건축, 재개발 가능성: 재건축 연한 충족 여부, 재개발 가능성 (구역 지정 여부)
• 세금 및 금융 혜택: 해당 지역에 대한 세금, 대출 혜택 등을 고려

지역 사회 및 생활 환경

• 소음 및 공기질: 지하철, 도로 등 교통 소음, 인근 공장 등 공기 오염 및 악취 가능성
• 치안 및 안전: 경찰서, 치안센터 위치, CCTV 설치 여부, 범죄율 통계, 강력범죄 전과자 인근 거주 여부 확인
• 인구 유입/유출: 해당 지역 인구 변화 추이 (유입이 많은지, 유출이 많은지, 젊은층인지, 노년층인지)
• 커뮤니티 분위기: 주민 구성 (가족 단위, 싱글, 신혼, 고령자 비율), 지역 사회 분위기

실거주 환경

• 일조량 및 전망: 세대별 일조량, 전망 (산, 강, 도시 조망 등)
• 층수 및 방향: 매매하려는 세대의 층수, 방향 (남향 선호도, 고/층 저층 선호도)
• 층간소음: 층간소음 문제 여부, 해당 아파트의 층간소음 대책
• 관리비: 관리비 평균 금액 파악
• 승강기: 승강기 크기, 개수, 속도, 안전, 노후화

매매 조건 및 실거래가 비교

• 실거래가 조사: 최근 6개월간 실거래가와 현재 매물의 가격 비교
• 임대 수요: 해당 지역의 월세와 전세 수요(직장인, 학생 등의 비중에 따름), 임대 수익률 분석
• 매물 상태: 해당 매물의 내부 상태, 리모델링 여부, 추가 비용(수리비 등) 발생 가능성 확인

이 체크리스트를 기준으로 임장을 준비하면 다양한 측면에서 부동산 가치를 평가하고 여러 지역 후보들과 쉽게 비교해볼 수 있다. 모든 항목이 완벽한 점수를 받는 지역은 없거나 내 능력으로 들어가기 어려울 것이다. 각 기준별로 남들보다 내가 더 중요하게 생각하는 가치와 우선순위를 매기고 임장을 준비하는 것이 좋다.