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정부의 부동산 대출 규제로 인해 서민은 더 집을 사기 어려워진 상황에서, 부동산 막차를 타기 위해 돈이 있는 사람들은 매수를 서두르고 있습니다. 그 결과로 집값은 상승하는 추세입니다. 하지만 매수세가 연속해서 이어질 수는 없습니다. 뒤이어 계속 추가 매수를 이어가 줄 자본력 있는 사람들이 없기 때문입니다. 주식이든 부동산이든 공급보다 수요가 많을 때 가격이 상승합니다. 하지만, 이번 대출 규제를 통해서 이번 시즌에서 살 사람은 다 사게 되는 것 아닐까라고 생각합니다. 이제 우리는 다음 시즌을 기다려야합니다. 다음 시즌은 대출 규제를 풀어줄 시점에 옵니다.

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최근 부동산 투자자들이 가장 주목해야 할 변화는 대출 규제와 금리 인상입니다. 주택담보대출(주담대)의 만기 축소와 스트레스 DSR 규제 강화로 인해 대출 한도가 급격히 줄어들고 있습니다. 특히 서울 및 수도권의 경우, 대출 만기가 50년에서 30년으로 줄어들면서 최대 1억 원 이상의 대출 한도가 사라졌습니다. 이는 부동산 투자를 통해 수익을 창출하려는 투자자들에게 매우 중요한 변수로 작용할 것입니다.

과거에는 상대적으로 긴 대출 만기로 인해 적은 월 상환금액으로도 높은 금액의 대출을 받을 수 있었습니다. 그러나 이제는 금리가 상승하고 스트레스 금리가 적용되면서 대출자의 부담이 커지고 있습니다. 대출자가 부담하는 금리 외에도 대출 한도를 결정할 때 추가적으로 가산되는 '스트레스 금리'는 수도권에서는 최대 1.2%포인트나 더해집니다. 이렇게 되면 결국 대출로 구매할 수 있는 주택의 규모가 축소되고, 더 많은 자본을 투자해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

그렇다면 이 변화 속에서 부동산 투자자들은 어떻게 대응해야 할까요? 첫째, 대출에 의존한 투자를 계획하고 있다면, 대출 만기나 금리에 대한 변화에 민감하게 반응할 필요가 있습니다. 대출 만기가 짧아지면서 원리금 상환 부담이 커지므로, 투자에 필요한 자본을 추가로 마련하거나, 대출 상환 계획을 재조정하는 것이 필수적입니다. 둘째, 금리 상승 위험을 줄이기 위해 혼합형 또는 주기형 금리 상품을 고려해야 합니다. 변동형 금리에 비해 스트레스 금리가 덜 적용되기 때문에 상대적으로 유리한 조건을 제공할 수 있습니다.

마지막으로, 부동산 투자자들은 자산 배분 전략을 다각화해야 합니다. 대출 규제 강화와 금리 상승으로 인해 부동산 시장의 리스크가 커지는 만큼, 현금 유동성을 확보하고 부동산 외의 다른 자산에 대한 투자를 병행함으로써 리스크를 분산할 필요가 있습니다. 결국, 성공적인 부동산 투자란 시장 변동성을 충분히 고려한 계획적인 접근에서 비롯됩니다.

요약

• 대출 만기 축소로 인한 대출 한도 감소
  • 주택담보대출 만기가 50년에서 30년으로 줄면서, 동일한 소득 조건이라도 대출 한도가 크게 감소하게 됨. 이는 특히 서울 및 수도권 지역에서 부동산 투자자들에게 큰 영향을 미칠 수 있음. 투자자는 대출을 통해 부동산을 구매하고자 하는 경우, 더욱 적은 자본으로 더 많은 주택을 구입할 수 있는 전략을 취하기 어려워질 것임.

 

• 스트레스 DSR 규제의 강화
  • 2단계 스트레스 DSR 규제가 도입되면서 대출 한도를 산정할 때 추가 금리를 더 적용하여 계산하는 방식이 도입됨. 그로 인해 수도권 지역의 대출자들이 실제 대출 가능한 금액이 더 줄어들고 있음. 부동산 투자를 계획하는 이들은 더욱 보수적으로 자금을 계획할 필요가 있음.
• 금리 인상에 따른 대출 부담 증가
  • 금리가 상승하고 스트레스 DSR 가산 금리가 높아지면서 대출자의 원리금 상환 부담이 증가하고 있음. 이는 고가의 주택을 대출로 구입하는 경우에 특히 타격이 크며, 투자자는 이를 고려해 투자 계획을 재정비해야 함.
• 혼합형·주기형 금리 상품의 상대적 유리함
  • 변동형 금리보다 혼합형이나 주기형 금리 상품이 스트레스 금리가 덜 적용되기 때문에, 향후 금리 상승 위험을 줄이려는 투자자에게는 혼합형 또는 주기형 상품이 유리할 수 있음.

투자 전략 세우기

• 대출 만기 축소에 따른 투자 전략 조정
  • 대출 만기가 짧아짐에 따라 대출 의존도가 높은 부동산 투자를 계획하는 경우, 대출이 아닌 자본 투자 비중을 높이는 방법을 고려해야 함. 추가 자본 조달 방안을 모색하거나, 다주택자가 아닌 1주택자 위주의 투자 방식을 재고할 필요가 있음.
• 부동산 구입 타이밍 재조정
  • 2단계 스트레스 DSR 규제가 강화된 현 시점에서 대출 조건이 악화되었으므로, 투자를 미루거나 금리 인하와 같은 정책 변화가 일어날 때를 기다리는 것도 하나의 전략이 될 수 있음. 시기적 분산 투자도 유효함.
• 혼합형·주기형 금리 상품 검토
  • 변동형 금리 상품보다는 스트레스 금리가 덜 적용되는 혼합형이나 주기형 금리 상품을 선택하여 리스크를 줄일 수 있음. 대출 상환의 부담을 줄이려면 이러한 상품을 우선적으로 검토할 것.
• 부동산 시장 변동성 고려한 자산 배분
  • 대출 규제 강화로 인해 부동산 투자 리스크가 높아진 상황에서, 자산 배분 전략을 다각화하는 것이 중요함. 부동산 외 다른 자산에 대한 투자를 병행하여 리스크를 분산시키는 것도 필요함.
• 금리 상승 대비 현금 유동성 확보
  • 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 커질 수 있으므로, 투자자는 현금 유동성을 충분히 확보해 만일의 상황에 대비해야 함.

 

부동산 임장 다니는 방법과 노하우, 아파트 임장 시 필수 체크리스트를 통해서 향후 집값 상승을 고려하고 내가 주거하기에 적합한 지역, 주택, 환경인지 실제로 확인하고 점검하는 체크리스트를 작성해보았다.

부동산 용어는 어려운 말이 많다. 입문자가 초반에 쉽게 접하면서도 그 뜻을 잘 모르는 단어중 대표적인 것이 '임장'이다. 그래서 많은 사람들이 임장 뜻, 임장 방법, 임장 노하우 등을 알아본다. 나아가 효과적인 임장 활동과 체크리스트의 수요가 높다. 

임장 뜻과 정의

임장의 사전적 정의는 생각보다 쉽다. 그 곳 즉, 현장에 나가는 것을 의미한다. 사전적 정의를 보면 꼭 부동산 용어에만 국한하여 써야하는 단어는 아니다. 대한민국은 부동산 열풍이 불 때가 많고, 그 때마다 각종 강의 수요나 전문가 상담이 늘어나기 마련이다. 이런 낯선 용어나 한자어/외국어가 뒤섞인 그 분야 용어들의 쓰임은 초보자들이 진입하기 더 어렵고 낯설게 만들어서 강의나 컨설팅 수요를 일으키려는 현상의 잔재가 아닐까 싶다.  

굳이 '임장'이라는 말을 쓸 필요가 있을까? 임장의 뜻은 그냥 그 동네가 살만한 곳인지 직접 보고 느끼러 간다는 의미다. 어려운 용어를 쓸 필요는 없지만 관련 개념이나 주거 환경을 보는 나만의 관점을 수립해놓는 것은 필요하다고 본다. 그런 점에서 임장 노하우나 체크리스트를 많이 알아보고 활용하는 것은 좋은 수단이다. 

 

부동산 임장 체크리스트

그렇다면 부동산 임장을 더 세밀하게 준비할 수 있고, 임장 할 때 봐야하는 관점, 판단 기준들을 사전에 준비하고 수립할 수 있도록 해보자. 아래의 체크리스트는 부동산 임장을 갈 때 아파트 중심으로 향후 시세가 상승할만한 집을 매매하고 싶다는 생각을 가진 사람이 고려하는 점검 항목들이다. 이 모든 것을 다 완벽하게 고려할 수는 없기 때문에 본인이 각자 중요하게 생각하는 것들로 추려내서 자기만의 체크리스트를 만들어 가야한다. 

가장 크게 고려해야 할 상위 항목은 입지 조건, 아파트 단지 특성, 미래 가치 요소, 법적/규제적 검토 사항, 지역 사회 및 생활 환경, 실거주 환경, 매매 조건 및 실거래가 비교가 있다. 하나씩 세부적으로 펼쳐보자.

입지 조건

• 교통 인프라: 대중교통 종류, 배차 간격, 거주지와 거리, 횡단보도 수, 직장까지 평균 이동 시간 계산, 주요 도로 접근성, 향후 교통망 확충 계획 (GTX, 신설 도로 등)
• 주변 편의 시설 근접성: 대형마트, 편의점, 은행, 카페, 반찬가게, 디저트 가게, 식당, 병원 종료와 갯수, 약국 수, 다이소, 미용실 등 편의시설 접근성
• 교육 환경: 인근 초중고 학교, 학교 학업 수준 및 분위기, 학원가, 도서관 등 교육 인프라의 양과 질
• 녹지 및 휴식 공간: 근처 공원, 산책로, 운동 시설 등 자연환경 및 여가 시설 여부
• 불편 시설 및 거리: 주변 혐오 시설, 음주 또는 유흥 거리의 유무

아파트 단지 특성

• 단지 규모: 대단지 여부(세대 수 1,000세대 이상), 단지 내 커뮤니티 시설(헬스장, 어린이집, 경로당), 단지내 산책로, 외부인 차단 및 보안 수준
• 세대 구성: 평형대 구성, 대형 평수와 소평 평수의 혼합 여부, 세대 구성 다양성
• 건축 연도 및 리모델링 가능성: 아파트 건축 연도, 노후화 정도, 향후 재건축 가능성
• 단지 내 조경 및 관리 상태: 단지내 조경의 상태, 쓰레기 및 분리수거장 관리 상태 및 청결 수준, 주차 공간, 단지 전반의 청결 및 관리 상태, 단지 내 택배 차량/오토바이 진입에 대한 위험성 여부
• 주차장: 전기차 주차 시스템 구비, 전기차 주차장 위치 및 갯수, 지상/지하 여부, 전기차에 대한 주민 인식

미래 가치 요소

• 개발 호재: 향후 인근 지역 개발 계획(복합 개발, 대형 쇼핑몰, 산업 단지 또는 대기업), 역세권 개발 계획
• 교육과 문화 중심 발전 가능성: 대학교, 도서관, 문화시설이 새롭게 건설 예정인지 여부
• 가격 상승률 분석: 과거 5년간 해당 지역의 아파트 가격 상승률, 주변 유사 단지와의 가격 비교
• 공급 과잉 여부: 주변 신규 아파트 공급 계획, 입주 물량이 과도한지 여부

법적/규제적 검토 사항

• 토지이용계획 확인: 해당 아파트 단지가 속한 토지의 용도지역 (예: 주거지역, 상업지역 등)
• 규제 여부: 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제 지역인지 여부
• 재건축, 재개발 가능성: 재건축 연한 충족 여부, 재개발 가능성 (구역 지정 여부)
• 세금 및 금융 혜택: 해당 지역에 대한 세금, 대출 혜택 등을 고려

지역 사회 및 생활 환경

• 소음 및 공기질: 지하철, 도로 등 교통 소음, 인근 공장 등 공기 오염 및 악취 가능성
• 치안 및 안전: 경찰서, 치안센터 위치, CCTV 설치 여부, 범죄율 통계, 강력범죄 전과자 인근 거주 여부 확인
• 인구 유입/유출: 해당 지역 인구 변화 추이 (유입이 많은지, 유출이 많은지, 젊은층인지, 노년층인지)
• 커뮤니티 분위기: 주민 구성 (가족 단위, 싱글, 신혼, 고령자 비율), 지역 사회 분위기

실거주 환경

• 일조량 및 전망: 세대별 일조량, 전망 (산, 강, 도시 조망 등)
• 층수 및 방향: 매매하려는 세대의 층수, 방향 (남향 선호도, 고/층 저층 선호도)
• 층간소음: 층간소음 문제 여부, 해당 아파트의 층간소음 대책
• 관리비: 관리비 평균 금액 파악
• 승강기: 승강기 크기, 개수, 속도, 안전, 노후화

매매 조건 및 실거래가 비교

• 실거래가 조사: 최근 6개월간 실거래가와 현재 매물의 가격 비교
• 임대 수요: 해당 지역의 월세와 전세 수요(직장인, 학생 등의 비중에 따름), 임대 수익률 분석
• 매물 상태: 해당 매물의 내부 상태, 리모델링 여부, 추가 비용(수리비 등) 발생 가능성 확인

이 체크리스트를 기준으로 임장을 준비하면 다양한 측면에서 부동산 가치를 평가하고 여러 지역 후보들과 쉽게 비교해볼 수 있다. 모든 항목이 완벽한 점수를 받는 지역은 없거나 내 능력으로 들어가기 어려울 것이다. 각 기준별로 남들보다 내가 더 중요하게 생각하는 가치와 우선순위를 매기고 임장을 준비하는 것이 좋다.